CUARENTENA – ALQUILERES
21 de
marzo de 2020
Panorama económico
Cuarentena: ¿Qué va a pasar
con los alquileres, las tarifas y los créditos?
La
jurisprudencia contempla una renegociación masiva de los alquileres que no se
pueden pagar por la parálisis económica, los atrasos en las facturas de luz y
gas y la mora en los créditos bancarios.
Por David Cufré
Imagen: Bernardino Avila
Cuando se produce un hecho imprevisible, inevitable,
irresistible y ajeno a las partes que firman un contrato de alquiler, el
inquilino puede pedir que se replantee aquello que se obligó a cumplir.
Es decir, frente a una pandemia y un decreto de necesidad y urgencia (DNU) que ordena el aislamiento social preventivo, la economía en su conjunto entra en una fase de renegociación masiva de contratos.
Comerciantes que alquilan un local para una actividad que en las nuevas circunstancias no se considera esencial y deben cerrar.
Facturas de servicios públicos que no se pueden pagar por falta de ingresos.
Situaciones de mora en la cancelación de créditos por la misma razón.
Los ejemplos son múltiples y generan angustia entre los afectados.
La jurisprudencia argentina los contempla.
Establece la protección de la parte más débil; en estos casos, al inquilino, al usuario o al tomador del préstamo, inhibiendo la posibilidad del desalojo, el corte de la luz y el gas o el cobro de intereses por atrasos en la cuota de un préstamo.
Es decir, frente a una pandemia y un decreto de necesidad y urgencia (DNU) que ordena el aislamiento social preventivo, la economía en su conjunto entra en una fase de renegociación masiva de contratos.
Comerciantes que alquilan un local para una actividad que en las nuevas circunstancias no se considera esencial y deben cerrar.
Facturas de servicios públicos que no se pueden pagar por falta de ingresos.
Situaciones de mora en la cancelación de créditos por la misma razón.
Los ejemplos son múltiples y generan angustia entre los afectados.
La jurisprudencia argentina los contempla.
Establece la protección de la parte más débil; en estos casos, al inquilino, al usuario o al tomador del préstamo, inhibiendo la posibilidad del desalojo, el corte de la luz y el gas o el cobro de intereses por atrasos en la cuota de un préstamo.
Es una alteración a la que deberán adaptarse los distintos actores sociales, pero frente a la cual es importante saber que el Estado y las normas que regulan las relaciones entre las partes buscan resguardar a quienes tienen menos fuerza en la pulseada.
“Tengo una librería que me obligan a cerrar por la cuarentena y no sé cómo voy a pagar el alquiler el mes que viene”, plantea un comerciante porteño.
El profesor de la UBA, la UCES y la Universidad de Belgrano, y asesor jurídico en la Inspección General de Justicia (IGJ), Manuel Cuiñas Rodríguez, explica lo que se mencionó al principio: frente a una situación imprevisible, como la pandemia; inevitable e irresistible, como el DNU que ordena cerrar negocios no esenciales; en un hecho ajeno a las partes, porque ninguna de ellas es responsable de lo que está pasando y no pudieron anticiparlo cuando firmaron el contrato, el inquilino puede negociar con su locador una modificación “transitoria y parcial” del monto comprometido a pagar.
Así está previsto en el artículo 1091 del Código Civil y Comercial de la Nación.
La resolución del conflicto se enmarca habitualmente en la teoría del esfuerzo compartido.
Un antecedente con amplia difusión en el país es la renegociación de contratos que se produjo en 2002, luego de la derogación de la ley de convertibilidad.
En aquel momento, como se pasó de la situación en que un dólar era igual a un peso, a otra en que un dólar subió a cuatro pesos, después de la devaluación, la mayoría de los jueces tomaron la brecha de 3 pesos y la dividieron entre las dos partes, a 1,50 pesos cada una.
Como el punto de arranque era de un peso, la mayoría de los contratos se pesificaron a 2,50 pesos.
“La teoría de la imprevisión se aplica cuando es dificultoso pero no imposible cumplir un contrato. Ambas partes adecúan las condiciones, al verificarse circunstancias extraordinarias, ajenas a ellas. Para una de las partes el contrato o la relación de consumo implica un esfuerzo mucho mayor al habitual para cumplir con lo comprometido”, indica la jurisprudencia para imponer el esfuerzo compartido.
Una posibilidad frente al caso del comerciante de la librería citado más arriba sería que pague la mitad de lo que establece el contrato de alquiler por los doce días que no podrá trabajar a causa de la cuarentena obligatoria.
Sin embargo, cada situación es distinta y la negociación entre locador y locatario puede definir distintos acuerdos.
Lo que resulta claro es que los escenarios previstos cuando se pactaron las condiciones contractuales sufrieron un cambio radical y la etapa que viene, una vez que se retomen las actividades, será la de barajar y dar de nuevo.
Existen otros dos principios legales que amparan a las personas físicas y jurídicas que se ven imposibilitadas de cumplir un contrato por un hecho inesperado.
Uno de ellos es lo que se conoce como “caso fortuito o de fuerza mayor”.
“Se considera caso fortuito o de fuerza mayor al hecho que no ha podido ser previsto o que, habiendo sido previsto, no ha podido ser evitado. El caso fortuito o de fuerza mayor exime de responsabilidad” a la parte incumplidora, establece también el Código Civil y Comercial.
Una pandemia como la del coronavirus es un hecho imprevisto y las disposiciones del Gobierno para responder a la crisis sanitaria, como el aislamiento social, es una condición que no puede ser evitada.
Esta situación particular “permitiría quebrar el dogma del derecho de los contratos, que es la autonomía de la voluntad; es decir, que los contratos se celebran para ser cumplidos”, reseña Cuiñas Rodríguez.
La otra norma que protege a los usuarios es la ley 24.240, de Defensa del Consumidor.
Allí se define que frente a la duda sobre cómo resolver un conflicto, la doctrina siempre se inclina en favor de los usuarios.
Por ejemplo, en el escenario actual, si un cliente de una distribuidora eléctrica no puede pagar la factura de la luz porque es un trabajador informal a quien le impiden desarrollar su tarea a causa de la cuarentena, tiene la posibilidad de reclamar el diferimiento de la fecha de cancelación sin cargar con intereses ni penalizaciones.
En este punto, el Gobierno postergará los vencimientos de las boletas hasta que termine la pandemia.
Además, las empresas de servicios públicos tendrán prohibido cortar el servicio.
En un escenario de cuarentena, los usuarios utilizarán más luz, gas y agua.
No sería lógico que en medio de la emergencia alguna compañía interrumpiera la prestación por falta de pago.
Lo mismo puede plantearse frente a la mora en el pago de la cuota de un crédito.
Los deudores podrán alegar que el atraso se produjo por un hecho imprevisto, ajeno a su voluntad, que complicó su situación financiera.
Los bancos no podrán reportar esos casos ante las empresas que registran los incumplimientos (como Nosis o Veraz) y si lo hicieran, serían pasibles de reclamos por daños y perjuicios.
La crisis del coronavirus puso a la economía contra las cuerdas y a amplios sectores sociales en una situación de máxima tensión.
El Gobierno deberá dar una respuesta política para resguardar a los más vulnerables de las presiones de intereses poderosos.
En su discurso y en su acción viene avanzando por ese camino.
El andamiaje jurídico, esta vez, juega a favor de quienes son más débiles.
Fuente
“Página/12”, 21.03.2020
No hay comentarios:
Publicar un comentario